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改造施工中的老旧小区。本报记者郭俊峰摄
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改造后的居民小区。 本报记者郭俊峰摄
□本报记者刘晓云 10月28日,本报以《老旧小区改造,要“面子”也得要“里子”》为题,报道了哈尔滨市多个小区进行老旧小区改造后,庭院环境变好了,冬季居民屋内更加保温。但同时也存在顶楼渗漏或返潮、空中线缆乱接、健身器材“瘦身”等后遗症。该报道刊发后,引起了众多网友和读者的关注。 有不少读者和网友通过微信公众号联系本报,称他们小区也进行了老旧小区改造,但也对目前改造的情况不是很满意。 老旧小区改造到底怎么改?居民期盼住得舒心,政府希望好事办好。牡丹江市对此进行了大胆尝试,引入社会资本参与老旧小区改造,探索“改建运”投融资建设运营一体化模式。 啥是“改建运”? 通过改造、建设、运营三步走,实现老旧小区的健康可持续发展。 有啥特别? 企业多出资负责运营 政府少出资做好监管 咋改?小区居民说了算 钱由谁出? 社会资本投资40%地方政府专项债30%国家补贴30% 1 到底该咋改? 老旧小区改造最缺的是钱 今年7月20日,国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,将城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类包括更新水、电、气等设施,建筑物屋面、外墙等公共部位维修、完善小区道路网等内容;完善类包括拆除小区违法建(构)筑物、改造或建设停车位、无障碍设施、电动车充电设施等内容;提升类为小区公共服务设施配套建设及智能化改造,包括社区综合服务、养老、商业、体育、医疗卫生等设施。 过去老旧小区改造主要是局限在基础类改造,这次扩展到完善类、提升类,某种程度上是城市综合更新改造提升。由于既有住宅存量巨大,有改造意愿的老旧小区数量庞大,政府财力投入有限,光靠政府财政投入是不可持续的。 “老旧小区改造最缺的还是钱。”有专家表示,不产生新的盈利空间,社会资本自然不愿意投入。 症结显而易见:钱从哪来?谁来牵头?融资模式创新成为破题的核心。 2 难题怎么破?“改建运”一体化模式 不久前在北京闭幕的第十九届中国国际住宅产业暨建筑工业化产品与设备博览会上,牡丹江市人民政府与住建部科技与产业发展中心签署了《关于共同推进牡丹江市社会资本参与城镇老旧小区改造模式合作协议》。 作为试点城市,社会资本如何参与牡丹江市城镇老旧小区改造?该项目的合作单位哈尔滨圣明节能技术有限责任公司提出了“改建运”投融资建设运营一体化模式。 该模式通过改造、建设、运营三步走,实现老旧小区的健康可持续发展。其“自下而上”的改造实施路径,改变了现有模式弊端,以百姓的需求为指引,用“菜单式”的方式进行改造内容的制定,因地制宜地解决不同地区百姓的不同需求。同时,将政府从“包干”的角色中解脱出来,充分发挥社会资本的市场化属性,建设完整社区,盘活存量资源资产,以智慧化的手段进行运营维护从而让投资“可回收”,形成老旧小区改造的完美闭环,将以往的政府“独唱”变为“多方共谋、多方共担、多方共赢”的“大合唱”。 “改建运”投融资建设运营一体化模式一经提出,便得到了业内专家的认可。“住博会”上,该模式不仅吸引了北京住总集团、北京建工集团、中冶天工等数十家企业,而且引起了多个省市政府部门的关注。 “十年磨一剑,我们企业在老旧小区改造领域深耕十年了。”绿建科技集团总裁、圣明节能董事长武雪莹接受记者采访时表示,企业从“十一五”末的第一个老旧小区节能改造开始就在做,后来做了全国第一个老旧小区的绿色化改造,又做了第一个PPT模式老旧小区改造,今年又全过程咨询指导做了一个老旧小区的改造。 老旧小区改造之难,难在其涉及多个主体协调、多方利益平衡、多点问题解决,为什么“圣明”能够牵头? 深耕老旧小区改造领域十年的过程中,“圣明”形成了一批稳定的合作伙伴,包括智慧化的、养老的、医疗的、停车的、充电桩的等各种业态。“‘改建运’投融资建设运营一体化模式提出后,目前已经有40多家企业前来合作。华为也来跟我们一起做老旧小区改造,他们缺的业态我们来建设中间配套,这样合作的企业在这里形成一个闭合的商业模式,达到资金平衡。”“圣明”副总裁孙洪磊介绍说。 3 钱从哪里来?新模式挖掘新的盈利点 社会资本如何紧紧跟上,这是老旧小区改造能否成功的关键。“改建运”投融资建设运营一体化模式按照“社会主体、地方引导、国家扶持”的模式统筹推进,将政府补贴和社会资本投入的资金划分为“4+3+ 3模式”:社会资本投资40%(企业出资35%~37%,居民适度出资3%~ 5%)、地方政府专项债30%、国家补贴30%,其中政府补贴资金侧重于公共空间和公共基础设施的投入,社会资本的投入则完全覆盖小区的智慧平台建设、经营性空间及经营业态等方面。 老旧小区改造社会资本的进入,从哪里入手?“未来都要从服务者这个角度上入手。服务于谁?服务于消费端,服务于小区居民。必须研究居民需要什么,企业能给他们提供什么,他们能得到什么满足,能给企业付什么样的费用。”武雪莹说。 社会资本的盈利点在哪?用好存量资源,发掘空间价值,主要是补齐民生短板。武雪莹解释,比如可以将相邻地块的老旧小区进行统一更新改造,采取适当调整部分居住用地为商业办公用地、现代服务业用地,赋予小区特许经营权,对老旧小区进行节能保温系统、车库、停车位、绿化、电梯等配套,以及养老、托幼、医疗等产业形成市场利益激发点。还包括挖掘老旧小区的核心价值,空间改变营造城市活力、城市魅力、保护城市文化,增加居民财产收入,带动产业发展。 老旧小区居民一是没有出钱的习惯,二是很多居民收入普遍偏低。如何让他们出资? “在我们的设计当中,居民可以将公共权益让渡,其实这就是一种出资。居民不用出钱,但是企业在这个小区里给居民完全配套,居民把权益让渡给企业,企业不要所有权,给企业的经营权什么时候收回什么时候算。”武雪莹说,通过盘活社区资源,激活小区“造血功能”。 “我们做‘改建运’思路上的一些转变,将以往政府投入项目变为拉动城市经济的可持续的经营项目,把存量资源变成金融资产,用空间来换取时间,用明天的钱干今天的事。”武雪莹说。 社会资本出资占大头,可以实现政府从“抓大局,聚合力,管大事,强导向”四方面发力,将主要精力放在老旧小区改造的宏观定位及监督管理中,发挥好主导作用,从承担全部投资、负责项目开展的困境中彻底释放出来,在减少政府债务的基础上,形成政府少出资定大事,企业多出资干大事的良好发展态势,真正变政府“独唱”为社会资本参与、群众共建的“大合唱”。 4 众口怎么调? 共同经营共享成果 在武雪莹看来,现有改造模式的弊端,就是改造前缺乏前期调研,没有问需于民,缺乏整体的统筹规划,百姓被动参与,积极性自然不高。 “根据居民的需求来改,改造后社区才能‘活’起来。”武雪莹认为,要从改造之初就让居民共同参与决策:“我们要变过去的自上而下的模式为自下而上的模式。改什么?制定‘菜单式’改造内容,社区居民来点单,根据投票排序;改造方案出来后,召开居民议事会,听取大家意见再调整。居民参与感增强了,积极性和满意度自然就提高了。” “我们特别看重共同缔造的理念,以社区党委为统领,带领居民党支部,组织居民参与企业服务,实现决策,共谋发展、共同建设、成果共享。新模式把居民从使用者变为投资者、建设者、就业者和管理者,打造邻里互助的生活共同体,培育居民共治精神,建立社区合作。”武雪莹表示。 从以往改造情况来看,发动居民参与共建是主要难题之一。破解这个难题,“改建运”投融资建设运营一体化模式特别强调充分调动居民参与管理共建,形成以社区为载体、小区为单位、居民为组成的利益共同体。充分发挥活力老人、下岗职工、社区闲置人员、大学生创业等群体依托小区各类经营业态,实现就近就业、就近创业。居民以资产、资金、技能等多种方式入股,实现共同经营管理、共同分享成果。在这个过程中,不仅使参与力量变得多元性和多样性,还带来了治理力量的提升、责任的分担、难事的共解、经济的拉动,也是让城市资源发挥最大价值的体现。 5 后续怎么管?一个“中心”加两大“支撑” “新时代城市运营商”,这是“圣明”对“改建运”投融资建设运营一体化模式的定位。“老旧小区改造要站在现在看未来,以一个城市一盘棋的思路出发,站在未来城市经营的角度,看待老旧小区改造,谋划老旧小区改造。以‘互联网+’为手段的新型城市治理模式,通过老城区改造补齐新基础设施短板,全面实现数字城市建设,打通网络末端,实现政务服务‘一网通办’、城市运行‘一网统管’,支撑城市健康高效运行。”武雪莹说。 “改建运”投融资建设运营一体化模式创新社区治理模式,以党建引领为中心,线上智慧化、线下业态运营为支撑,医养结合、健康服务、便民服务、公益服务加上社区服务相结合的运营管理体系,保证改造后的老旧小区既好看又好住。 具体说来,就是以党建为引领,把党建工作下沉,实现党企联动、党群联动、社区联动、居民联动,从而实现老旧小区长效管理机制,真正做到便民、惠民、利民、乐民。以10-15分钟生活圈,划分生活片区,让居民小事就在社区、大事不远离社区,实现区域内经济生活的自我循环、自我满足。同时,在应对疫情时,可开可关,补齐疫情暴露出的城市公共安全短板,提升城市抗风险能力和综合承载能力。 “改建运”投融资建设运营一体化模式能否让老旧小区改造实现老百姓对“美好环境和幸福生活共同缔造”的目标,令人期待。