“只要建成时间在2023年1月1号之前的房子，都算是旧房。”杭州市2025年旧房装修补贴工作于2025年3月21日启动，当地住保房管局政策法规处工作人员张琦表示，2023年1月1日前合法建成的城乡住宅房屋都在此次旧房补贴范围内，每套房可最多享受2万元消费补贴。

老旧房屋，作为近年来的热门话题，其判定标准正在不断被更新。

2025年3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，2000年以前建成的城市老旧小区全部都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

更早之前，2017年12月，住建部选取广州、长沙等15个城市作为试点，开始推进老旧小区改造的工作。彼时对于“老旧小区”的定义则是“年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”。

从试点城市到全面推进，老旧小区改造工作迎来第八个年头。从“需要改造”到“全部改造”，意味着我国老旧小区改造项目还将大幅扩容。

据多地公开数据显示，不止是2000年之前的，全国不少地区甚至已将2005年之前建成的老旧小区也纳入了城市更新改造范围。

从“需要改造”到“全面改造”

“将2000年以前的城市老旧小区纳入改造范围”，第一次被提出是在2020年国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《指导意见》）里。文件中提出“到十四五期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

2025年是“十四五”规划的收官之年。倪虹在上述记者会上也披露了五年来取得的成果：全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。同时，改造的范围也从“需要改造”扩大到“全面改造”。

所谓“需改造城镇老旧小区”，2020年前的《指导意见》中明确划定了范围——“年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”，并要求重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造的重点包括水电气路及光纤等配套设施，停车设施、电梯、养老和抚幼服务设施、无障碍设施，节能改造等等。

具体到不同的小区，房子是否“需要改造”有时并不容易清晰界定。

赵宇的家是在海淀区学院路附近的商品房，恰好是2000年建成的。比起四五十年房龄的老房子，他家还算不上老旧。除了一些上下水管道生锈的问题，其他改造需求并没有那么迫切。像这样的楼盘，业主对旧改的态度往往并不一致。只有在业主形成共识后，改造才能推进。

根据住建部的要求，居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划。按照多地危旧房改造实施办法，如北京、广州等地的同意率需不低于90%的住户，或四分之三房屋面积的使用安全责任人。

赵宇家所在的小区也是住户们达成一致后，于2024年4月接受了改造，目前已改造完成。改造内容主要包括楼体外墙保温、外墙线路整理、防水工程、室内上下水管道等等。

在实际工作中，住建部门在选择实施旧改的小区时，也会优先考虑业主的改造意愿，然后才考虑预算安排等因素。

“虽然大家反馈意见不一，但我们选择，肯定都是选住户改造意愿最高的。”广东省一区级住建部负责人说，该地区从2020年开始进行老旧小区改造，在前期统筹阶段，当地住建局就会率先把所有符合改造要求的小区都统计出来，然后根据居民意愿、需求和预算，依次、分批推进改造工作。一旦住户不愿意，改造工作是很难推进的。

不过，伴随近年来旧改项目不断扩容，政策传导性变强，如今动员大会几乎受到了大家的一致欢迎。根据赵宇的经验，住户都期待老房旧改后能提升市场价值。“没有人会和钱过不去，不愿意参加改造的就会在业主群被道德绑架，三天两头在群里吵架。”

不过，改造工程的效果并非人人满意。赵宇说，小区改造时“整个楼道被绿网罩住三个月，一丝阳光透不进来，人都快抑郁了。施工队的人员素质和施工质量都非常差。小区里满地烟头，草地里好多垃圾”。更重要的是，小区里很多顶层住户在旧改之后发现，原本不漏水的房子现在漏水了，多次联系施工方进行修补，都没能完全修复。

“如果时间能重来，还是一模一样的改造内容和施工队的话，我是不愿意改了。”赵宇坦言。

资金来源仍是难题

政策总是有人喜就有人忧。也有地方住建局的工作人员坦言：“说到底这个政策颇有点‘上热下冷’的意思。地方财政还是非常依赖土地融资收入的，大家也不想把旧房改造得那么好。都改好了，就不买新房子了。”

经过八年的发展，截至目前，住建部已发布了多批“城镇老旧小区改造可复制政策机制清单”。遗憾的是，改造所倡导的“居民自愿、各方参与”尚未形成可推广的模式，旧改所需的大规模资金从何而来仍是难题。

以广东省为例，根据省政府下发的指导意见，坚持“共同缔造”理念，鼓励“谁受益、谁出资”原则，合理落实居民出资责任。但实际情况是，旧改资金基本由地方财政全出。

据上述地方住建局的工作人员透露，要想居民同意改造已经是难事，如果还想让他们出钱，短期内就根本推进不下去。

然而，地方财政近年来也是捉襟见肘。据某地方政府工作人员透露，按道理，财政费用一般由市、区两级按8:2的比例筹集。但以广东省某二线城市为例，只有市级财政进行了专项资金筹集。“区级没有钱，都是上面能派多少就用多少。”

受限于资金问题，“说实话，房企也不感兴趣。”一位供职于大湾区某房企的高管表示，老旧小区改造强调的是“微改造”，每个项目规模几百万到几千万元不等，但是比起要协调住户等民生问题，“钱太少了”。

“不仅钱少，还得垫付。”承接了某一老旧小区改造项目的建筑企业老板表示，工期结束了还没收到钱，资金都快周转不来了。

探索新可能

近年来，为了应对过度依赖公共财政而带来的老旧小区改造不可持续问题，各地城市也在积极探索吸引社会资本参与、吸引居民自主出资的新路径。

据了解，目前广东多地政府在积极将街区、社区内老旧小区进行捆绑承包，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街区更新转变，推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标，吸引更多社会资本的加入，为旧改项目的价值提升创造更大空间。

自拆自建，也是另一种尝试。

2025年2月，杭州市首个城市危旧房有机更新试点项目——浙工新村小区开始交房。浙工新村原本是浙江工业大学的教工宿舍，建于1983年，目前已有超40年房龄。此前，该小区多栋楼房已被鉴定为C级危房。

2023年，浙工新村全体居民自筹资金4.7亿元，在获得政府许可后开始启动自拆自建。历时15个月，原有的旧房全部被推倒重建，居民们获得了完整的新房。

比起其他由政府主导的老旧小区改造项目，该项目由业主做主体，政府做引导。整个项目的更新资金共计5.3亿元，有4.7亿元来自548户居民自筹，平均每户要自行出资86万元；其余部分由政府老旧小区改造、加装电梯补贴等专项资金补齐。

让业主们最高兴的是，经与当地政府协商，新建的浙工新村容积率从1.8提高至2.1，每户居民最多可扩大其住房面积20平方米。具体的出资方案为，与原住房套内面积相等部分的新房面积改造费用为1350元/平方米，扩面部分约34520元/平方米。如果居民没有扩面需求，只需要给改造费用。

实际上，老旧小区改造牵一发动全身，改了一个地方，就得一直改。不少接受了旧改的住户表示，如果能推倒重建，他们也愿意自掏腰包。

不过，这一办法并非适用于所有小区。国务院23号文件指出：“自拆自建适用于房屋结构安全隐患、危旧房等级鉴定为C级和D级的房屋、没有厨房和卫生间的非成套住宅，或存在地质安全隐患的房屋。”

浙工新村之外，广州的花都区集群街2号、成都的中央花园二期等项目也在陆续完成自拆自建。越来越多的成功案例也启发了国内更多城市探索这种自筹资金的城市更新模式。伴随倪虹在今年两会上提出“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，老旧小区改造的创新性探索有望迎来更多可能性。

卢宝宜