典型案例

吴迪（化名）在某大街租赁了一间店铺，经营已经有5年。在租赁期间，吴迪投入了大量人力财力，使租赁物的价值大幅增长。今年6月就应该续签合同了，但是出租单位告知2020年不再续约。后经多方打听得知，是出租单位内部有人看中了这间店铺长期以来形成的稳定客户群体和商业影响力，想把吴迪撵走。那么在同等条件下，吴迪是否可以优先承租呢？

解读专家：东北林业大学文法学院法律系主任邹丽梅

在《合同法》中，并没有承租人优先承租权的规定，且仅在《合同法》第二百三十条规定了承租人的优先购买权，即承租人享有在购买方面优先于其他买受人的权利。而如果承租人要主张优先承租权，应该提前在合同中予以约定。否则，在租赁期限届满时，承租人并不必然享有优先承租权。如果按照《合同法》的规定，张某诉至法院要求确认对店铺享有优先续租的权利，法院在查明事实和证据充分的情况下，即使已经认识到张某经过5年的努力形成的商业影响力和客户基础，但是由于没有承租人优先承租权的明确规定，在适用法律时最多只能依据公平原则来处理。

《民法典》增加了住房承租人的优先承租权制度。《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”看似一条简单的规定，却确立了自然人承租人、商事经营主体承租人，在房屋租赁法律关系中同等条件下可以续租的权利，即房屋承租人的优先承租权。在房屋租赁合同到期之后，出租人和承租人本都可以另寻他方，但如果在同等条件下让承租人享有“优先”的权利，却可以节约社会资源和当事人的资金成本。同等条件是法官根据自由裁量权来定，一般按客观标准，指价格一致，付款方式一致。还有其他的判断标准。现在这个制度只有简单的一条，可以参照承租人优先购买权同等条件的规定。

因此，张某在《民法典》生效后，可以依据《民法典》的规定，获得该店铺的优先承租权。