文/摄 生活报记者 张立 仲亮

“我想知道小区空间是怎么划分的，哪些公共空间不能占用。”“我们是刚进户的新小区，首次业主大会怎么发起？”……我省首个住宅物业管理条例将于3月1日开始施行，本报昨日刊发首篇解读后，吸引了省内不少市民的关注，他们致电本报咨询了一些关于物业的问题。对此，25日，本报邀请省物业专家组成员王安彬对相关问题进行了答疑。

“小区哪些空间归业主共有？”

哈尔滨市民吴女士询问，“小区公共空间很多都被业主占用了，想问哪些公共部位属于全体业主共有？”

对此，专家王安彬表示：按照规定，物业管理区域内的几部分是属于业主共有的，其中包括道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；还有就是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备。此外，法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

“我省小区公共空间可办产权证吗？”

齐齐哈尔市民陈哲说，“在外省看到很多小区居民给共有部分做不动产，不知道咱们省可不可以？”

专家王安彬表示，按照条例的规定，咱们省也对此进行了规范。按照规定，今后不动产（房屋所有权）首次登记时，未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依法申请登记。

同时，房屋的所有权人是业主，基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

“首次业主大会咋发起？”

“我们小区刚刚成立，想成立业主委员会，要召开首次业主大会，这么多人怎么发起和召集？”哈尔滨市民林琳咨询。

专家王安彬表示，准备成立业主委员会，首要条件就是召开首次业主大会。但要符合硬件条件，交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的；交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的；首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足这些规定条件之一的都是可以的。

“硬件条件满足，就要进行大会的发起了。”王安彬说，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请；十名以上业主也可以联名申请。而符合条件建设单位未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

“以往一些小区准备成立业主委员会，业主大会筹备人员由业主自己组成，这个是不可以的。”王安彬表示，业主大会筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居(村)民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。人数上应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。而这期间的业主大会筹备组，不是永久机构，筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。