生活报讯 （记者仲亮） 物业费用收取使用提倡采用酬金制，质保期出现问题建设单位不得要求物业处理……日前，哈尔滨市住建局起草了《哈尔滨市住宅物业管理规定》（征求意见稿），对新建和既有住宅项目物业区域如何划分、收取的物业费用包括什么等事项进行了明确和规范。即日起向社会征求意见。

建设项目 被市政道路分隔的 每片单划物业区域

征求意见稿指出，建设项目被市政道路分隔为若干独立区域的，应在每个区域设计独立的配套设施设备和物业服务用房，每个区域划分为单独的住宅物业区域。

现有已被市政道路分隔成两个以上相对封闭区域的，可以划分为不同的物业区域。现有被划分为数个物业区域的未封闭住宅区内的住宅和单体楼，根据社区管理需要和共用设施设备配套情况，可以合并、拆分变更为新的物业区域。原直管公产住宅区和单位住宅区原则上以市政道路围合的区域划分物业区域。但应当明确共同对共用的配套设施设备进行管理维护并承担管理维护费用。

调整物业区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）提出包括物业区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业区域管理等内容的调整建议方案，重新划分确定物业区域，并将划分后的物业区域名称、四至、划分决定生效日期等内容向相关业主公告。

物业区域重新划分的决定生效之日起，原区域内业主委员会（物业管理委员会）自动解散。街道办事处（乡镇人民政府）应在物业区域重新划分后60日内，组织召开业主大会组建业主委员会，对不能组建业主委员会的组建物业管理委员会，并选聘物业服务企业、重新签订物业服务合同。在新的物业服务合同签订前，可由原物业服务企业按原有标准提供服务并获得报酬；也可由街道办事处（乡镇人民政府）组织提供应急物业服务。

质保期出现问题 建设单位不得要求物业处理

征求意见稿指出，将未达到国家规定的交付条件或未竣工验收的在建工程的住宅区域物业交给购买人入住和使用的，不视为法律规定的交付。建设单位承担买受人自入住和使用之日起至所购住宅区域物业符合国家规定的交付条件并履行法定交付手续之日止期间的物业运行、维护和管理发生的费用和责任。

建设单位负责为已入住和使用的买受人提供物业服务，买受人在居住和使用过程中发生的服务问题、质量问题由建设单位负责，买受人应向建设单位投诉。

住宅区域物业在保修期限内出现质量缺陷，由建设单位承担责任。建设单位应当在住宅区域物业的显著位置公布本单位和质量监督部门的投诉电话，设专人和机构负责售出物业在质保期内的质保维修工作，负责接待业主、实施质量保修维护、处理由于质量问题产生的赔偿等事宜。

建设单位不得将质保期间出现的问题要求物业服务企业处理；物业服务企业接待业主投诉属质保期问题或者开发建设问题，应当在记录后告知业主，应向开发建设单位投诉，不得自行接受处理属建设单位承担责任的问题，避免造成责任不清，使问题得不到及时解决，损害业主利益。

物业费收取使用 实行包干制和酬金制

征求意见稿明确，运行和管理物业的费用包括物业服务费、物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费等。

物业费用的收取使用实行包干制和酬金制两种方式，提倡酬金制方式。实行包干制的，业主向物业服务企业支付约定的物业服务费、物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费，其盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。业主交纳的物业费用由物业服务企业负责收缴。物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费单独立账，专款专用。

实行酬金制的，业主交纳的物业费用是业主共有资金，由业主与物业服务企业按合同约定的标准支付服务酬金，服务酬金以外其余资金用于物业运行、养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等的支出。物业服务企业采取预算制对物业的养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等发生的费用实报实销，结余或者不足均由业主享有或者承担。业主应聘请第三方机构对物业服务企业的服务质量、资金使用情况开展监督核查。

社会公众可通过以下途径和方式提出意见：

1.通过信函方式将意见寄（送）至：哈尔滨市道里区友谊西路 5888 号（邮编 150000）并请注明“《哈尔滨市住宅物业管理规定》（征求意见稿）征求意见”。

2.通过电子邮件方式将意见发送至：hrbwuyechu@sina.com。请在邮件主题注明“《哈尔滨市住宅物业管理规定》（征求意见稿）征求意见”。