生活报讯 （记者张立） 业主大会咋成立？履行哪些职能？为规范业主大会和业主委员会（以下简称业委会）组建运行，省住建厅、省委社会工作部近日联合制定了《黑龙江省业主大会和业主委员会工作指南（试行）》（以下简称《指南》），对黑龙江省行政区域内业主大会、业委会的组建、运行、换届和监督等出台了详细的规范，维护业主合法权益。

明确首次业主大会启动条件

一些新建小区因为陆续进户，居住人数不足，导致迟迟不能建立业主大会。《指南》规定了成立首次业主大会和选举产生业委会的启动条件，符合以下3个条件之一，即可申请成立首次业主大会：（1）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%；（2）交付房屋套数超过房屋总套数50%；（3）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数25%。

申请主体可以是建设单位或业主，建设单位应当主动向物业所在地街道办或乡镇人民政府（以下简称街道［乡镇］）提出召开首次业主大会会议的申请，10名（含10名）以上业主也可以联名申请。

业委会每届任期一般不超过五年

《指南》规定，街道（乡镇）收到《首次业主大会会议筹备申请书》后，应当在3日内对申请条件进行核查；符合条件的，出具《同意启动首次业主大会会议筹备工作通知书》。建设单位未提出申请的，街道（乡镇）应当责令建设单位限期改正；逾期仍未申请的，街道（乡镇）应当依职权启动业主大会筹备工作。

业委会成员人数由5至15人的单数成员组成，成员具有同等表决权。业委会每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。业委会成员（候选人）要符合条件，包括具有完全民事行为能力；遵守法律法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；未被列为失信被执行人；本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；未有法律法规规定的其他不宜担任业委会成员的情形。

业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道（乡镇）申请备案，街道（乡镇）应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

监督物业服务、组织使用维修资金 业委会需履行12种职责

《指南》中规定了业委会工作职责的详细内容，业委会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，履行12种职责：

（1）召集业主大会会议，报告业委会年度履职情况；（2）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；（3）拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；（4）组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；（5）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；（6）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；（7）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；（8）定期向业主通报工作情况，每年公示业委会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况；（9）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（10）配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；（11）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；（12）业主大会赋予的其他职责。

出现这些情况 应终止业委会成员资格

《指南》中列出了业委会成员禁止行为，如有违规，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格，具体包括：（1）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；（2）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；（3）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业委会换届交接工作；（4）擅自使用业主大会、业委会印章；（5）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同；（6）违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产；（7）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；（8）泄露业主信息；（9）其他侵害业主合法权益的行为。

对于不再是本物业管理区域内业主的；拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业委会会议的；一年内累计缺席业委会会议总次数一半以上的等情况，业委会成员资格终止。

业委会工作经费使用情况需公示

经业主大会同意，业委会可以聘用专职人员负责办理业委会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。聘用的专职人员应当接受业委会领导、监督和管理，在业委会授权范围内开展工作。聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准；业委会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。

除首次业主大会会议外，业主大会、业委会的工作经费和业委会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或者由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。

业委会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

测评连续两年不合格 可重新选举业委会

业委会应当按业主大会议事规则的规定召开业主大会会议。召开业主大会会议，街道（乡镇）、村（居）民委员会应当派员参加并给予指导和监督；业委会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道（乡镇）责令限期召开；业委会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居（村）民委员会在街道（乡镇）指导和监督下组织召开；涉及物业费调整、公共收益使用、物业企业选聘等重大事项，业委会应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会，再组织召开业主大会会议表决，不得擅自决定。

业主大会、业委会作出的决定违反法律法规的，物业所在地街道办、乡镇人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

在业委会履职的一个任期内，出现业委会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业委会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道（乡镇）应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业委会；按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业委会会议的，业委会主任、副主任无正当理由不召集业委会会议的，物业所在地街道（乡镇）可以指定业委会其他委员召集业委会会议；业委会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的，由县级物业行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。