生活报记者 张立 仲亮

15日，本报“专家答疑 您关心的物业事”栏目邀请到省物业专家组成员吕志强和杨红君，针对市民提出的有关问题进行解答。

前期物业服务合同 和物业合同有啥不同

部分市民提出，买房时，签的为啥是前期物业服务合同而不是物业合同？ 吕志强表示，合同签订主体不同，签订的合同也不一样。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订的，并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。此外，二是合同起止时间不同。根据条例规定，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年，具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。

专家答疑 您关心的物业事

业主大会未同意 签订的物业合同无效

“我们小区业委会签订了一个新的物业公司，我们大部分业主都不知情，这合理吗？”针对齐齐哈尔居民李宏伟提出的问题，吕志强表示，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，为业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。即全体业主人数与面积均为33.3%以上即通过。如果业委会未经业主大会同意签订物业服务合同是无效的，业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业用房不能擅自挪用 更不能放到地下室

市民赵志国提出，小区开发商把物业用房建到小区一个很偏的位置，业主办事走很远，很不方便，而后来发现开发商改变了原来的规划，这样做可以吗？

杨红君表示，这是不可以的，根据条例规定，国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积进行建设。而且按照规定，房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的小区，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置物业用房，像十万米的小区配置物业用房建筑面积不应低于200平方米。此外，按规定，物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上并能够独立使用，要具备供水、排水、供热、供电、通信等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外。

没拿到产权证 就还不是业主

“为啥我参加竞聘业主委员会，对方说我不是产权人，不能竞聘。”针对市民提出的有关业主的问题，杨红君表示，按照条例的规定，不是住在小区的居民就是业主了。根据《黑龙江省住宅物业管理条例》第十二条第一款规定，房屋的所有权人为业主。没拿到产权证，就还不是业主，不能参与小区的选举，也不能加入业委会。但是基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。