对“问题”楼盘 派工作组蹲点“督办”

文/摄 生活报记者 张立 仲亮

“我买了3处防城港的房子,都没能按时入住。”“不但你们黑龙江人有这样的遭遇,我们也遇到了不能按时入住的情况。”……近段时间,本报连续多篇起底广西防城港房地产市场乱象的稿件刊发后,在多地引起强烈反响,除龙江人外,河北、新疆、山东等地的一些居民也致电本报,反映了买到防城港“问题”楼盘房子的遭遇。针对防城港房地产市场现状,部分购房者直指,防城港购房乱象症结在于管理,本报也刊发了《乱象何因 解决何道 “五问”防城港楼市》的报道。针对本报报道,日前,防城港市住建局副局长苏靖端针对我省购房者的一些疑问进行了解答。

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去年接到龙江人 “问题房” 投诉133件

问:针对近段时间,连续发生黑龙江人在防城港买房遭遇“问题房”的情况,接到多少起有关的投诉,解决了多少?是如何解决的?

苏靖端答复:我局2020年共收到黑龙江籍人信访案件133件,均已全部协调答复。2021年以来,共收到来自黑龙江籍人的信访件6件,其中,3件协调处理中,1件已答复,2件因刚收到,正在走处理流程。对收到的信访件,我局根据《信访条例》及相应的法律法规进行协调处理,并针对信访人的诉求进行答复;对不属于我局职能范围内的信访问题,将在答复中告知其通过其他途径解决。

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防城港开发企业 建设中 无保证金制度

问:防城港的开发企业在建设中是否缴纳了保证金?如果缴纳了保证金,那么对于目前出现的无法按时入户、烂尾等情况,保证金如何使用?

苏靖端答复:无相关法律规定开发企业在建设过程中须缴纳建设保证金。为完善商品房预售制度,加强防城港市商品房预售资金监督管理,确保预售资金(商品房预售资金,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房出售时,购房人按商品房买卖合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款等各种购房款)用于商品房项目工程建设,防城港市住建局、中国人民银行防城港市中心支行、中国银行业监督管理委员会防城港监管分局共同制定了《防城港市新建商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)以及《防城港市商品房预售资金监管办法》(2019年10月11日印发,以下简称“监管办法”)。“暂行办法”及“监管办法”明确规定:商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户,并由监管部门确定预售资金重点监管额度,实行重点监管,纳入重点监管范围的预售资金仅用于工程建设。

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本地仅96万余人 在建在售楼盘258个 东北三省购房者估计超5万人

问:介绍一下防城港的房地产市场现状,目前在建楼盘有多少,人口有多少,房地产开发比例逐年增长比例?存量房的数量,投资房比较多吗,是否存在空置情况?

苏靖端答复:防城港全市在建在售楼盘共258个,其中港口145个,防城46个,东兴60个,上思7个。据统计部门数据显示,2019年全市常住人口数有96.36万人(2020年数据暂未定),防城港的购房者大多是外地人。东北三省在防城港买房的人太多了,估计超过5万人。存量房方面还没有统计,现正在统计中,这个工作量比较大,需要时间。

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有资质开发企业242家 注册资本100万可取得资质

问:目前,防城港有多少房地产开发企业?部分楼盘出现停工、延期入户的情况,甚至国企安置小区也出现不能按时入户情况,暴露出开发企业一些问题,作为监管部门,是否了解存在什么问题?你们对开发企业资质如何审批,审批的内容包括哪些?目前本地市场上的开发企业是否都具有资质?

苏靖端答复:目前,防城港全市(包含东兴、上思)范围取得《房地产企业开发资质证书》的公司有242家。房地产项目具有投资额大、建设周期长、不确定性因素多等特点,由于企业资金链断裂、股东内部纠纷、经营管理不善等原因,个别楼盘出现停工、延期交房现象,针对停工、延期交房等存在历史遗留问题的信访问题突出的楼盘,防城港市政府多次召开会议进行部署,各部门各司其职,正在努力推进化解中。

根据目前了解的情况,我局暂未发现没有取得《房地产开发企业资质证书》就进行房地产开发经营的企业。我局根据规定,对房地产开发企业资质等级实行分级审批,房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。

不同等级的房地产企业资质审批条件及审批内容均不同:一级资质的注册资本不低于5000万元、从事房地产开发经营5年以上等;二级资质注册资本不低于2000万元,从事房地产开发经营3年以上等;三级资质注册资本不低于800万元,从事房地产开发经营2年以上等;四级资质注册资本不低于100万元,从事房地产开发经营1年以上等。

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目前“问题”楼盘有15个 个别房地产企业没有开发经验

问:本报报道刊发后,国内多地居民也反映,与黑龙江人一样遭遇了防城港一些楼盘停工、烂尾等情况,请问防城港开发企业都是经过合法程序和手续拿到土地的吗?目前,你们掌握的“问题”楼盘,大约有多少,都是什么原因造成的?

苏靖端答复:在防城港,有合法的土地才能办理销售手续,目前我局了解到的“问题”楼盘有15个。

形成原因:一是个别房地产企业没有开发经验,也欠缺专业的技术力量和成熟的市场经营理念,因资金不足,只能大量依靠银行贷款或者民间高利贷,一旦遇到行业不景气、融资困难等问题,出现资金链断裂,甚至破产倒闭的情况,并造成了严重的社会问题。

二是部分房地产企业挪用售房资金,盲目扩大投资,导致原有建设项目资金链断裂,停工无法按期交房,引发信访纠纷问题。

三是部分房地产企业缺乏诚信和责任心,延期交房发生纠纷后不积极处理,而将政府部门作为挡箭牌。

四是政府相关部门监管不到位。房地产信访问题不是单一问题,涉及部门多,综合复杂,由于各部门沟通不够、配合不足,在房地产开发建设中,住建、自然资源、市场监管、金融、税务、公安等相关部门之间尚未建立信息共享和联合监管机制,出现监管漏洞。

五是信访人对于合同纠纷企图通过上访解决。有的购房群众受开发企业虚假宣传或优惠措施诱惑,签订合同时未认真查看内容,甚至明知项目手续、资料不齐,不具备预售条件,依然私下签订购房协议。一旦发生问题,部分购房人考虑司法维权时间长、成本高,往往抱有“大闹大解决,小闹小解决,不闹不解决”的思想,信“访”不信“法”,企图通过上访对政府施加压力以解决问题。

六是购房人投资期望落空。防城港房地产市场刚需不足,主要购买力为外地投资者。受疫情等因素影响,房地产行业不景气,融资困难等问题,房产销售情况不理想。导致投资型购房人的投资期望落空,买涨不买跌,便以各种理由要求企业退房退款。

还有一个比较严重的趋势:因为现在房地产走入了下行通道,房价较前两年每平方米下跌了几百元。那些顺利拿到房子的业主,没了理由退房,吃亏了也没办法;而那些被“延期交房”的业主,事实上存在一种心理,就是想退房。

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加大房地产市场秩序 专项整治 杜绝企业随意挪用预售资金 抑制“问题”楼盘增量发生

问:针对这些“问题”楼盘,作为主管部门是如何解决的?

苏靖端答复:首先,坚持精准施策、长效治理。防城港市委市政府高度重视房地产领域信访问题,坚持以人民为中心的发展理念,从民生角度出发,努力破解难题,在去年出台的《防城港市涉房涉地历史遗留问题处理意见》和《防城港有建设用地使用权延长年限处理意见》的基础上,于2020年4月10印发《研究解决涉房涉地历史遗留问题的纪要》文件,明确“问题”楼盘化解责任主体,将房地产项目存在问题的解决压实到各个责任部门。

其次,广开言路,积极完成任务。为深入分析研判市场走势,持续推动房地产业平稳健康发展,市政府领导参加住建局在房产透明交易中心组织召开了防城港市房地产企业座谈会,听取企业困难问题,给企业打气鼓劲,要求各企业做好销售预案,加强宣传力度,拓宽销售渠道。同时,要求企业合法经营,做到不产生房地产领域增量群体信访问题。

第三,规范市场,建章立制。为确保预售资金不被企业随意挪用,保证项目工程建设。规范房地产市场秩序和房地产企业经营行为,构建诚信激励和失信惩戒机制。防城港市住建局出台了《防城港市商品房预售资金监管办法》《防城港市房地产行业信用信息管理办法》等相关规定及措施,有效杜绝了企业随意挪用预售资金,抑制了“问题”楼盘增量发生。

第四,加大房地产市场秩序的专项整治力度。为加强对房地产中介行业的监督管理,防城港市住建局联合市发改委、市公安局、市市场监管局、市税务局、市银保监局、市委网信办等部门多次在全市开展房地产市场乱象专项整治工作。针对在检查过程中发现的问题予以现场要求立行立改;不能短时整改好的,限时整改。

第五,召开会议,专题研究。2021年3月22日上午,防城港市住建局主要领导组织召开了房地产领域形势分析会,归纳群众反映的问题,深入剖析问题产生的根源,研究制定化解房地产领域信访突出问题的措施,从源头减少因购房引起的矛盾纠纷问题,提出了下一步工作计划和要求。

第六,为降低信息不对称带来的交易风险,规范防城港市房地产市场销售行为,从源头防范不法企业和中介侵害群众利益的违法违规行为的发生,防城港市住建局及房协筹建的防城港市透明交易中心正式启用。

第七,对“问题”楼盘,政府派出工作组蹲点,要求开发商限期交房,严格按照交房时间交房,如果客户愿意要房子,他们是可以拿得到的,只是比约定时间延迟了。

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针对“建销分离” 要求开发企业 委托的销售中介备案

问:建房不管卖,卖房的随意承诺,“问题房”被双方来回踢皮球,很多购房者认为防城港的特殊销售模式,造成房产市场的混乱,存在一定弊端。防城港房地产“建销分离”模式在全国范围内不多见,请问这种模式在防城港是否合法合规?当地管理部门如何看待?

苏靖端答复:根据《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。根据《房地产经纪管理办法》第十一条等规定依法依规监管。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。为加强市场监管,要求房地产开发企业在选择委托房地产中介服务机构销售商品房时,必须选择已在我局进行备案的房地产中介服务机构。

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不良中介将依法处理

问:连厨师都能卖房,没开盘的房子就被街头中介收了保证金,全民皆卖房的情况,让房产销售很无序,大型开发企业也无奈,无人规范销售市场。目前,对于防城港的所有房地产销售代理,无论是公司还是个人,是否进行了备案?如何监管销售代理行为?

苏靖端答复:刚刚已经说到,我局根据《房地产经纪管理办法》规定依法依规监管。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。同时,为进一步加强防城港市房地产经纪机构和住房租赁企业信息备案管理,防城港市住建局在2019年11月7日印发了《关于进一步加强我市房地产经纪机构和住房租赁企业备案管理的通知》,备案条件要符合:已取得工商营业执照;有3名以上(包含3名)的房地产经纪人员(已取得房地产经纪人员资格证书)。备案范围包括:在本市行政区域内取得工商营业执照的房地产经纪机构及其分支机构、加盟机构、互联网经纪机构、住房租赁企业及其分支机构,以及经营范围包含房地产中介服务、房屋租赁服务的其他单位和个人。同时要求,房地产经纪从业人员资格证明、注册证明等材料不得在两家及以上机构重复使用。如未按要求办理备案,不得承接及开展房产中介和住房租赁服务。

针对当前防城港市房地产中介市场存在的突出问题,我局将通过“双随机、一公开”检查、现场巡查、合同抽查、约谈等方式依法查处,经查实有违法违规行为的,将作为不良信息记入信用信息档案,并移交至相关部门依法处理。

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房价以市场调节为主

问:防城港拉人头式卖房,层层代理造成虚高的房价,同楼盘同楼层房子售价相差达10万元,请问防城港对房地产市场楼盘售价是否有指导价格?房子是用来住的,不是用来炒的,作为房产监管部门如何监管市场,这种价格虚高产生的根源在哪儿?

苏靖端答复:防城港市尚未列入房地产调控城市,房地产市场的楼盘售价主要以市场调节为主;为进一步加强商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,确保项目顺利竣工,我局出台了《防城港市商品房预售资金监管办法》,于2019年10月31日正式实施。在监管预售资金的同时,也对房价进行了相应的备案监管,如申报价格过高,则相应的监管额度也会变高。同时,我局还规定,房地产企业在销售过程中,销售价格不能高于合同备案系统价格。