生活报讯 （记者肖劲彪） 11月25日、26日，本报连续报道了“创居地产”和“众建地产”两家房产中介挪用客户交易资金和涉嫌诈骗购房款一事。28日，记者为此采访了黑龙江孟繁旭律师事务所鞠典含律师和从事地产中介的专业人士，他们提醒买房人和卖房人警惕购房、卖房中存在的各类交易风险，增强自我维权意识，熟悉交易流程，避免交易陷阱，以保证自身权益不受侵害。

风险点一：这些房源谨慎交易

一是出售的房屋必须是办理了登记并领取了《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）的房屋。任何不具有《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）的所谓“三联单”和“动迁房票”等房屋都不得进行交易，中介机构代理交易这类房屋属于违规经营，交易双方的交易行为也不受法律保护。

二是出售的房屋不应存在抵押、查封等限制交易状况。严格地说，这类房屋是不得进行交易的，但现实中也存在买方愿意为卖方垫付资金解除查封或抵押后再进行交易的情形，这类交易虽属自愿，但也存在解除查封或抵押后被其他债权强制执行或产权人私下交易给其他人等巨大风险。这类房屋出售一般是以“超低价出售”进行诱惑，提示群众谨防上当受骗。

三是出售的房屋必须是不动产（房屋）权利人本人出售，委托出售的必须要有公证处出具的公证委托书。非房主本人处置房屋引起的纠纷始终居高不下，提示只有房主本人才有权出售房屋，但依然存在自称是房主的子女、配偶、亲属等人员持《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）原件，甚至是出具了自称是房主亲自签写的委托书到中介机构代理房主进行房屋交易，这极容易产生纠纷，再次提示出售的房屋必须是不动产（房屋)权利人本人出售，委托出售的必须要有公证处出具的公证委托书。

另外，卖方与中介签订委托出售合同目前反映最多的问题集中在两个方面：一是中介机构要求卖方签署“VIP独家销售代理合同”，承诺在规定期限内保证按约定价格售出房屋，如到期未售出的中介机构承诺现金收房或给予卖方一定金额的补偿，到期未售出后，中介机构未按合同约定履行承诺的问题。中介机构是利用了卖方“急于出售和高价出售”的心理来引诱售房者一步一步进入圈套。中介机构只起到为买卖双方交易牵线搭桥的作用，群众切不可盲目轻信“中介机构独家代理出售，逾期未售出的中介机构现金收房或给予相应补偿”的宣传，这既属于违规操作也极容易产生纠纷。之前有市民与中介签订了“VIP独家销售代理合同”，又委托其他中介销售，就因此而产生了违约金的纠纷。

风险点二：莫将交易资金交给中介

根据2022年1月1日起施行的《哈尔滨市房地产经纪管理条例》规定，房地产经纪机构和房地产经纪从业人员不得有下列行为：代收或者代保管存量房买卖资金、代收定金或者评估费、强制提供代办服务等；房屋交易当事人应当委托商业银行（以下称受托银行）进行存量房买卖资金监管，与其签订存量房买卖资金监管协议，并通过房地产经纪网上管理和服务平台进行监管资金到账确认。房屋交易当事人应当委托商业银行（以下称受托银行）进行存量房买卖资金监管，与其签订存量房买卖资金监管协议，并通过房地产经纪网上管理和服务平台进行监管资金到账确认。中介机构是不允许收取购房资金的，如果收取属于违规。

风险点三：谨慎签署合同

房屋交易是涉及千家万户的大事，一定要认真、详细、全面了解交易房屋的权利、自然状况，然后再审慎地签署合同。权利状况包括权利人是否一致、房屋是否存在查封抵押等限制交易状况。自然状况包括房屋的面积、结构、质量、朝向、采光、周边环境、噪音、其他隐含情况及是否欠缴物业、包烧等费用。这些问题了解清楚后再签署房屋交易合同。

合同订立后只能通过合同中约定的争议解决方式解决。房屋交易合同签署后，如不包含直接导致合同无效条款，一经签署即生效，因此，签署合同每个条款应慎之又慎，必要的情况下可求助于专业法律人士帮助把关。合同签订后，所有问题的解决都要依据合同中约定的“争议处理方式”依法裁处。群众到行业监管部门进行投诉，行业监管部门只是对中介机构违法违规行为进行处罚，但无法解决合同纠纷，因此，签署合同一定要谨慎，依法来维护自己的合法权益。

风险点四：要明确贷款约定

若合同中约定批贷的具体时间，而买房人在合同约定的时间内没有取得贷款，便构成了迟延履行，此时卖家可按合同约定解约；若买家第一次申贷失败，且合同中未约定申贷失败的处理方法，卖家未如期收到银行支付的贷款，买家自有资金又难以支付，也会导致卖家解除合同。

因此，在合同中应当根据实际情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷由银行和公积金中心决定，买家无法掌控。同时，合同中也必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）或选择合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。

风险点五：避免买学区房不能落户

学区房一直属于稀缺房产，不少家长为了孩子能够上好学校，掏光积蓄也要买。购房人在购买此类房产时，必须重视以下细节：

1、做好前期功课，要求卖方人一同到当地派出所查询户口登记情况，了解是否还有其他人的户籍登记在售卖房屋内；向目标学校招生办了解拟购买的房产是否属于该校的学区范围，原房屋是否已经占用了学区名额。

2、在合同内明确约定卖方户口迁出属于合同主要义务，并将买方户口不能迁入约定为卖方违约，并承担相应违约金。由于房屋买卖合同属于双务合同，出卖方的主要义务是交付房屋和转移房屋的所有权，买方的主要义务是支付房屋价款，故迁移户口属于附随义务。若合同未约定该条款，购房人购买学区房让孩子上学的主要目的不能保障，其造成损失难以挽回。

3、将买方户口不能迁入、孩子不能因此入学约定为合同解除条件。学区房的房价本就高于同地段同类房屋价格，那么户口问题就是决定价格的主要因素。如果未约定该条款，可能会导致购房人无权要求返还房款。

风险点六：为做低房价签阴阳合同

在二手房交易过程中，做低房价是逃税的一贯操作。其方法主要是签订阴阳合同或者通过补充协议变更网签合同的方式。

阴阳合同是否具有合法效力？对于“阴合同”，即买卖双方以真实价格签订的合同，系双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，因而是有效的。而“阳合同”，即为了逃税虚构较低房价在房管部门备案的合同，该合同属于恶意串通损害国家利益，属于合同无效情形。“阳合同”除了会导致合同无效，纳税义务人还会被通知补缴税款，若拒不缴纳，还可能面临行政处罚及刑事追责。