文/摄 生活报记者 仲亮

记者调查发现，自2023年哈市地下车位管理费实行市场调节价以来，配套服务标准与监管机制并未同步跟进，本该“优质优价”的市场化改革反倒留下了监管真空，让每年千元出头的车位管理费成了一笔“收费有依据、服务没标准”的糊涂账。

标准缺位：无具体指标造成监管真空

记者查阅文件了解到，2023年哈市发改委、住建局联合印发的《关于进一步规范我市物业服务收费管理的通知》明确，室内停车场车位物业服务费实行市场调节价，服务内容、标准与收费由双方在合同中约定。此前哈市执行政府指导价，地下车位管理费为每月80-120元。价格放开本意是实现优质优价，但服务标准并未同步跟进。

目前哈市住宅物业服务分四个等级，对应明确的服务与收费标准，但地下车位始终没有专门的等级标准与服务规范。物业合同中的车位服务条款多为“车库保洁、秩序维护”等笼统表述，未明确保洁频次、照明标准、维修时限、冬季温度等具体指标。

哈市一家大型民营物业企业负责人坦言，没有条例约束的情况下，车位管理至少存在四重监管缺位：一是无强制服务标准。保洁频次、设施修复时限、冬季车库温度、漏水处置时效均无硬性规定，服务是否达标由物业单方面判定。二是无分级定价机制。高端配置与简陋运维的车库可执行同等收费，成本差异巨大却无价格区分，质价不符成了普遍现象。三是无惩戒机制。业主投诉后监管部门多以协调为主，无明确处罚条款；物业降标无实质成本，缺乏提升服务的动力。四是无强制信息公开要求。现行规定未强制管理费单独列账、公开收支，物企常以“商业机密”为由拒绝向业主公开信息，知情权难以得到保障。

“价格放开了，监管没跟上，等于把业主直接推到和物业博弈的位置。”哈市住建系统的一位物业监管工作人员坦言，车位管理费投诉量不小，但因没有明确服务标准，很难认定物业违规，“一般只能协调，物业听不听全凭自觉，没有强制手段。”

政策空白让车位管理费成了“糊涂账”：收费有依据、服务无标准；涨价有理由、降低服务标准无依据。业主花钱换不来对等服务，维权又举证困难，最终只能吃“哑巴亏”。

解决思路：质价不符纳入信用惩戒 业主可申请酌减费用

围绕哈市车位管理费的困境，记者采访了行业专家、人大代表与法律界人士，从不同维度给出解决思路。

哈市物业管理协会驻会副秘书长张宇航认为，地下车库运维是物业服务的核心板块之一，应当建立与地上区域同等标准的精细化管理机制，从日常保洁、设施巡检、故障响应到秩序维护，都要明确作业标准与考核要求，不能因场景隐蔽就降低服务门槛。他建议统一明确物业管理的责任边界与服务动作清单，引导行业建立规范化的车库运维管理体系；同时推动物业企业公开车位服务的人员配置、运维计划与成本构成，将车库服务纳入常态化行业自律监督，倒逼物业回归服务本位，实现收费与服务的对等匹配。

哈尔滨市人大代表白云建议，应出台专门的住宅小区地下车位物业服务等级标准。由政府牵头明确服务内容、量化指标与分级体系，可参考物业费的服务标准，让业主看得见、摸得着，并且可以依据标准进行对标。同时建议畅通业主维权渠道，建立快速调处机制，将质价不符的物业纳入信用惩戒体系，提高违规成本。

黑龙江拓行律师事务所律师高广志从法律层面厘清了核心争议：车位管理费属于物业服务范畴，针对车位共有区域运维，业主拥有车位产权需交费，但前提是物业提供符合约定的服务。司法实践中服务缩水通常不支持全额拒交，业主有充分证据可申请酌减费用，难点在于保洁频次、照明标准等内容难以固定证据；漏水致车辆损坏的，若因物业未尽管理义务，由物业赔偿；若属开发商建设质量问题且在质保期内的，由开发商担责。根据《民法典》，物业服务人需定期公开业主共有部分经营收益情况，地下车库属业主共有区域，车位管理费收支明细应当公开，物业以“商业机密”为由拒绝，不符合法律规定。

他山之石：实行“质价挂钩” 强制公示+单独列账

采访中记者了解到，国内不少城市已在车位管理规范化上做出探索，相关经验可结合哈尔滨实际情况落地转化。

一是标准先行、分级定价，实现“质价挂钩”。宁夏银川出台住宅小区停车场物业服务等级标准，将停车场服务划分为三个等级，每一级对应明确的设施配置、保洁频次、安保值守要求，同步匹配对应政府指导价，收费与服务等级严格绑定，业主可直观对照标准核验服务。

二是强制公示、单独列账，保障业主知情权。山东省在《物业服务收费管理办法》中明确要求，车位场地使用费等共有收益必须单独列账、独立核算，按季度在小区显著位置公示收支明细，公示期不少于一个月。

三是升级监管、失信惩戒，建立约束退出机制。广东深圳南山区将车位服务规范、信息公示情况纳入物业服务年度评价，评价结果直接与企业信用、招投标资格挂钩。

一笔千元左右的车位管理费看似事小，却关系到千家万户的居住幸福感，也考验着城市基层治理的精细化水平。从“糊涂账”到“明白账”，从“监管真空”到“标准落地”无法一蹴而就，需要政府补位完善制度、物业回归服务本质、业主依法有序参与，多方合力才能让地下车库不再是被遗忘的角落、让业主交的管理费物有所值。

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